Co dziesiąta niedozwolona klauzula w rejestrze Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczy rynku nieruchomości. Prezes Urzędu, tylko w 2006 roku, wszczął 50 postępowań w tym zakresie

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości - brak mieszkań i galopujący wzrost ich cen (w ciągu ostatniego półrocza nawet o 26 proc. na rynku pierwotnym i 23 proc. na rynku wtórnym), a z drugiej strony chęć posiadania własnego M i możliwość sfinansowania go dzięki powszechnie dostępnym kredytom hipotecznym powoduje, że konsument coraz częściej pada ofiarą oszukańczych praktyk deweloperów, towarzystw budownictwa społecznego czy pośredników.

W takich przypadkach działanie podejmuje Prezes UOKiK. Może zakwestionować stosowane przez przedsiębiorców postanowienia umowne, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W przypadku innych, niezgodnych z prawem praktyk, po przeprowadzeniu postępowania o naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, Prezes UOKiK może nakazać przedsiębiorcy zaniechanie konkretnego działania.

Jak wynika z analiz Urzędu, pułapki na rynku nieruchomości czyhają wszędzie. W związku z tym słabszy uczestnik rynku powinien zachować szczególną czujność i rozsądek już od pierwszych chwil poszukiwania właściwej dla siebie oferty, czyli na etapie przeglądania reklam sprzedaży mieszkań. Prezes UOKiK prowadził w 2006 roku 17 postępowań w tym zakresie. Przedsiębiorcy najczęściej wprowadzają klientów w błąd podając w reklamie cenę netto zamiast brutto za metr kwadratowy. W przypadku tak wysokiej wartości inwestycji, jaką jest kupno nieruchomości różnice są znaczne, dlatego tak ważna jest pełna, rzetelna i niewprowadzająca w błąd informacja. Stanowisko takie potwierdził również sąd (wyrok SOKiK z 19 maja 2005 r., sygn. akt XVII Ama 11/04 dotyczący reklamy J.W. Construction Holding SA).

Z ceną mieszkań wiążą się także inne, poważne nieprawidłowości. Analizując wzorce umowne stosowane przez deweloperów, Prezes UOKiK zakwestionował nieprecyzyjne postanowienia przewidujące możliwość dokonania zmiany - w praktyce podwyższenia - ceny mieszkania przez przedsiębiorcę. Oznacza to, że konsument zawierając umowę nie ma pewności, jaką ostatecznie kwotę zobowiązany będzie uiścić. Taka klauzula jest niedopuszczalna. Słabszy uczestnik rynku powinien mieć gwarancję, że ewentualna zmiana warunków kontraktu z przedsiębiorcą może nastąpić wyłącznie na skutek obiektywnych okoliczności.

Szybki wzrost cen mieszkań sprawia ponadto, że deweloperzy, jeszcze przed uzyskaniem wszystkich wymaganych pozwoleń dotyczących inwestycji, zawierają z konsumentami tzw. umowy rezerwacyjne. Wykorzystują w ten sposób słabszą pozycję klientów, którzy godzą się na takie rozwiązanie, by mieć gwarancję, że zdążą kupić własne M przed kolejną podwyżką. Konsumenci rezerwują mieszkania w często jeszcze nieistniejącym budynku, wpłacając np. 1 proc. wartości lokalu (minimum kilka tys. zł). Jeśli jednak nie dojdzie do zawarcia kontraktu z deweloperem, wpłacona wcześniej suma przepada. Tego typu praktyki zakwestionował Prezes UOKiK.

Pułapki czyhają również w umowach deweloperskich. Zdarza się bowiem, że przedsiębiorcy zastrzegają sobie możliwość odstąpienia od umowy, np. z powodu problemów technicznych, nie przyznając jednocześnie konsumentowi prawa do należnych kar umownych czy odsetek od wpłaconych do tej pory należności. Jednocześnie wprowadzają postanowienia nakładające na klientów obowiązek zapłaty kary umownej czy odstępnego w rażąco wygórowanej wysokości.

Zdarza się ponadto, że przedsiębiorca zastrzega sobie możliwość przesunięcia terminu oddania lokalu z przyczyn niezależnych od sprzedającego, powołując się przykładowo na zmiany prawa budowlanego. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał takie postanowienie za niedozwolone, uzasadniając m.in. tym, że zmiana przepisów nie zawsze skutkuje niemożliwością dotrzymania terminowej realizacji umowy (wyrok SOKiK z 18 maja 2005 roku, sygn. akt XVII Amc 86/03).

Deweloperzy często wyłączają swoją odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy, np. gdy okazuje się, że oddane do użytku mieszkanie ma usterki lub znajduje się na innym piętrze, niż zostało ustalone. Zakwestionowana przez UOKiK klauzula przewiduje również prawo przedsiębiorcy do korekty projektu budowlanego budynku i realizacji tych zmian, o ile okażą się one konieczne lub celowe ze względów technicznych lub ekonomicznych. Konsument nie ma przy tym możliwości nieprzyjęcia proponowanych zmian ani odstąpienia od umowy bez negatywnych konsekwencji. Niedozwolony charakter tego typu postanowień potwierdził Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 10 października 2004 roku (sygn. akt XVII Amc 47/03).

Prezes UOKiK stwierdził również nieprawidłowości w umowach zawieranych przez towarzystwa budownictwa społecznego. Podobnie jak deweloperzy obciążają one wyłącznie konsumentów obowiązkiem zapłaty kary umownej, np. za odstąpienie od kontraktu. Zdarza się również, że jeśli klient spóźni się z zapłatą przewidzianej w umowie raty, przedsiębiorca automatycznie rozwiązuje kontrakt bez dodatkowych wezwań do zapłaty. Towarzystwo przewiduje wówczas zwrot dokonanych wpłat z zastrzeżeniem, że nastąpi to po zawarciu umowy z kolejną osobą. Do tego czasu przedsiębiorca bezzasadnie dysponuje tymi pieniędzmi.

Niedozwolone postanowienia znajdują się również w umowach pośrednictwa. Dotyczą m.in. zbyt szerokiego zakresu tzw. klauzuli wyłączności - konsument zobowiązuje się do sprzedaży lub kupna mieszkania tylko od konkretnego przedsiębiorcy. Zgodnie z kodeksem cywilnym jest ona dopuszczalna w obrocie konsumenckim, nie może jednak ograniczać możliwości rozwiązania czy wypowiedzenia umowy z przedsiębiorcą. Pośrednicy często przewidują takie uprawnienie jedynie, gdy wiąże się ono z rezygnacją ze sprzedaży nieruchomości. Pozbawia to konsumenta prawa odstąpienia od kontraktu, gdy poziom usług pośrednika nie spełnia jego oczekiwań.

Ponadto pośrednicy przewidując automatyczne przedłużenie umowy na czas nieoznaczony po upływie okresu, na który została zawarta, nie określają terminu, w którym konsument mógłby złożyć oświadczenie o rezygnacji z zawarcia kolejnego kontraktu.

UOKiK prowadzi stały monitoring stosowania niezgodnych z prawem klauzul. Wykaz wszystkich znajduje się na stronie internetowej www.uokik.gov.pl w rejestrze niedozwolonych postanowień. Co dziesiąty wpis, na blisko tysiąc, dotyczy rynku nieruchomości.

Dodatkowe informacje:
Małgorzata Cieloch, Rzecznik prasowy UOKiK
Pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa
Tel. 22 827 28 92, 55 60 106, 55 60 314
faks 22 826 11 86

E-mail mcieloch@uokik.gov.pl