Ponad 500 wzorców umownych stosowanych przez blisko 200 deweloperów przeanalizował UOKiK. Większość badanych świadomie narusza interesy konsumentów. Efektem są postępowania oraz pozwy sądowe - a w perspektywie kary finansowe

Utrzymujący się wzrost cen mieszkań - średnio od kilku do kilkunastu procent w skali miesiąca oraz duży popyt, to nie jedyne bariery dla chcących kupić nowe mieszkanie. Z ostatniego raportu UOKiK z kontroli deweloperów wynika, że problem stanowią również umowy, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W praktyce powoduje to znaczne trudności związane z ostatecznym odbiorem własnego M.

W wyniku przeprowadzonej w pierwszej połowie roku kontroli Urząd przeanalizował 500 wzorców umownych stosowanych przez 199 deweloperów stwierdzając liczne nieprawidłowości.

Chroniąc podstawowe prawo konsumenta do oszacowania wszystkich kosztów inwestycji zakwestionowano przede wszystkim zasady ustalania ostatecznej ceny nieruchomości - najistotniejszego czynnika decydującego o zakupie mieszkania. Z analiz UOKiK wynika bowiem, że sprzedający nagminnie zastrzegają sobie prawo do zmiany ceny zakupu już po podpisaniu umowy, stosując tzw. klauzule waloryzacyjne - wzrost kosztów budowy mieszkania może nastąpić z powodu inflacji czy zmian w obowiązującym systemie podatkowym. Celem takich postanowień jest zabezpieczenie jedynie interesów ekonomicznych dewelopera, konsument nie wie, ile w rzeczywistości wyniesie całkowity koszt mieszkania. Urząd zwraca uwagę, że deweloper może w kontrakcie zapisać możliwość zmiany ceny, ale nie powinien przenosić ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeśli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny, przedstawiając przykładowo rachunki. Ponadto, należy w takim przypadku zagwarantować konsumentowi prawo odstąpienia od umowy oraz zwrócić wpłacone przez niego pieniądze.

W wyniku kontroli zakwestionowano także postanowienia ograniczające wysokość należnych konsumentowi kar umownych z tytułu niedotrzymania przez sprzedającego warunków - kupującemu przysługuje prawo do obniżenia ceny o odsetki ustawowe, jednak nie więcej niż 8 proc. Jednocześnie, w przypadku opóźnień klienta, deweloperzy zastrzegają sobie znacznie wyższe kary - nawet do 36,5 proc. odsetek rocznie, przy ustawowej ich wartości 11,5 proc. Wprowadza to rażące dysproporcje w traktowaniu obu stron kontraktu.

Kolejnym problemem, z którym spotykają się konsumenci jest niedotrzymywanie przez deweloperów ustalonych terminów realizacji inwestycji. Opóźnienia w wydaniu mieszkania lub zawarciu umowy przenoszącej własność na kupującego, to często wynik stosowania niedozwolonych postanowień zgodnie, z którymi sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za przesunięcie ustalonych terminów. Ponadto przedsiębiorcy tłumaczą opóźnienia w oddaniu mieszkania czynnikami niezależnymi od nich, np. decyzjami organów administracji lub ich brakiem, nadzwyczajnymi zmianami stosunków prawnych czy złymi warunkami pogodowymi.

Jak wynika z przeprowadzonej przez UOKiK kontroli pułapki czyhają na konsumenta także na etapie odbioru mieszkania. Urząd kwestionuje postanowienia przewidujące, że w przypadku nieuzasadnionej odmowy podpisania protokołu wykonawczego lub niestawienia się kupującego do odbioru lokalu, sprzedający może dokonać tego jednostronnie oraz uznać, że lokal odebrano bez zastrzeżeń. W ten sposób konsument zostaje pozbawiony prawa do dochodzenia roszczeń z powodu wadliwego wykonania przedmiotu umowy.

Z analizy skarg konsumenckich wynika, że problemy mogą pojawić się również po wprowadzeniu do nowego lokum. Przedsiębiorcy ograniczają prawa konsumentów do składania reklamacji w przypadku odkrycia wad zakupionego mieszkania. Przykładowo skracają termin, w którym kupujący jest obowiązany zawiadomić o nich sprzedającego - do 5 dni roboczych od wykrycia wady lub stwierdzają zbyt szybkie wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania. Tymczasem zgodnie z Kodeksem Cywilnym konsumentowi przysługuje dłuższy termin na dochodzenie roszczeń za wady fizyczne budynku.

Podpisując umowę, warto zwrócić uwagę na stosowane przez sprzedających nieprecyzyjne pojęcia. Mogą one utrudnić dochodzenie roszczeń. Postanowienia typu: strony zastrzegają możliwość ewentualnych nieistotnych zmian [...], prawo do odstąpienia od umowy przysługuje inwestorowi na skutek innych ważnych przyczyn, czy sprzedający zobowiąże się do wykonania w możliwie krótkim czasie wszelkich zaległych prac - powinno tłumaczyć się na korzyść konsumenta. Jednak w praktyce zyskują na tym deweloperzy.

W efekcie kontroli wszczęto 38 postępowań administracyjnych, 50 deweloperów wezwano do dobrowolnej zmiany praktyk, wobec 8 wystąpiono z pozwami do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów W dalszej kolejności Prezes Urzędu będzie nakładał kary finansowe w wysokości do 10 proc. ich ubiegłorocznego przychodu.

Dodatkowe informacje:
Małgorzata Cieloch, Rzecznik prasowy UOKiK
Pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa
Tel. 22 827 28 92, 55 60 106, 55 60 314
faks 22 826 11 86

E-mail: mcieloch@uokik.gov.pl

Delegatura UOKiK w Krakowie
Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków
Tel. (12) 422 96 16, 421 75 79
faks 12 421 75 79, 421 74 98
E-mail: krakow@uokik.gov.pl